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住宅ローン繰上げ返済・期間短縮 VS 返済額低減

2011年02月12日 19:50

住宅ローンは異常に金利が低いので、繰上げ返済を行うならその金で投資をしたほうがいい、というような記事を以前書いた。
ただ、実際問題としては家族(奥さん)の理解が得られない、というケースがほとんどだろう。

そこで次点のアイデアとして、繰り上げるなら期間短縮 と 返済額低減型、どちらかが得か? というテーマで考えてみた。

■期間短縮型VS返済額低減型
-基本プラン-
借入金額:2,000万円
借入期間:30年固定
金利:2.9%
返済方法:元利均等
定例返済額:83,245円 (ボーナスなし)
総返済額:29,968,426円


期間短縮
繰上金額:440,000円/年 
繰上方法:0年目から6ヶ月ごとに220,000円繰上げ
借入期間:17年+10ヶ月
総返済額:25,163,348円 
繰上効果:-4,805,078円


返済額低減
繰上金額:440,000円/年 
繰上方法:毎月12万返済 (初年度+36,755円繰上げ)
借入期間:30年
総返済額:25,651,040円 
繰上効果:-4,317,386


使用したシミュレーターの仕様の関係で若干の誤差が出ているが、了承願いたい。

さて、同程度の繰上返済を行った場合、総返済額に着目すると期間短縮型の方が50万円程度少なくて済んでいる。
つまり、期間短縮型の方が得。


では、期間短縮型の方が優れているのか? というと、かならずしもそうとは言えないと思う。

返済額低減型の場合、繰上げが進むごとに本質的にフリーなキャッシュは増えていく。
例えば、5年後の定例返済額(最低必要返済額)は74,900円。
10年後には59,477円で済む。

初期の定例返済額と比べると、5年後には月々8,345円、10年後には月々23,948円分の余力を家計に持たせることが出来る。 


人生何があるかわからない。
いざというとき、固定費用を下げることが出来る、という対応力はなかなか良いと思う。

何らかのトラブルによって生活が厳しいときにも対応できるし、インフレ・金利上昇局面が来たらローン金利以上で投資を行えばトータルでは期間短縮型より得をするだろう。


■結果
今回のケースでは、両者の差額は50万円。
言い換えれば、この50万はフリーなキャッシュを犠牲にすることに対するプレミアム、と言うことになる。
高いと見るか、安いと見るかは各々の経済状況や、今後の日本の金利動向によって異なるだろうが、自分なら先ずは返済額低減型で繰上げ。
ある程度月々の支払いを減らしたら、期間短縮型に切り替えるのがいいかと思っている。



■ちなみに
銀行や金融機関によっては一方の繰上方式しか利用できなかったり、繰上に手数料がかかったり、最低金額があったりするので注意。

自分は住友信託銀行を利用しているが、この銀行は両方の繰上方式が最低1円から利用できて、オンラインなら手数料も0円。
金利はネット銀行系より僅かに劣るが、積極的に繰上げをしていきたい方にはお勧め。


■書くまでもないだろうが
今後の日本経済がインフレ・円安シナリオだと、繰上げの意味は薄れる。
固定金利にして耐え忍ぶのが吉。



確定申告、ぜんぜんすすまねー
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コメント

  1. とー子 | URL | -

    Re: 住宅ローン繰上げ返済・期間短縮 VS 返済額低減

    そらさん

    こちらはまだ借家暮らしなので、参考になります。

    >実際問題としては家族(奥さん)の理解が得られない

    それうち超逆ですね^^

  2. Tansney Gohn | URL | SNAM66t2

    Re: 住宅ローン繰上げ返済・期間短縮 VS 返済額低減

    暗いそらさん、こんばんは。
    この記事だけポチ押しができないです。

  3. takeshi | URL | -

    Re: 住宅ローン繰上げ返済・期間短縮 VS 返済額低減

    最後の一文
    >今後の日本経済がインフレ・円安シナリオだと、繰上げの意味は薄れる。
    固定金利にして耐え忍ぶのが吉。

    これがめっちゃ鍵を握ってますね。経済破綻がいわれている日本ですがどうなんでしょう? 個人的にはそこまで日本人はあほじゃないと思っていますが政治家をみているとありえるかも!?と思ってしまいますよね。

    一応それも踏まえて、日本資産:海外資産=3:7ぐらいにもっていこうかなと計画中です。

  4. 暗いそら | URL | -

    Re: Re: 住宅ローン繰上げ返済・期間短縮 VS 返済額低減

    とー子さん、おはようございます。

    奥さんの方が旦那よりローン金利や資産育成に詳しい、という夫婦は自分の周りでも良く見かけます。

    本当は家を買うよりは資産からのキャッシュフローを給与以上にすることを優先させたかったのですが、子供の成長やら奥さんの意向もあったりしてうまくいきませんでした。

    賃貸は一定レベル以上の広さを求めると急に割高になりますからね…。

  5. 暗いそら | URL | -

    Re: Re: 住宅ローン繰上げ返済・期間短縮 VS 返済額低減

    Tansney Gohn さん、おはようございます。

    それはトラップです。

    …というのは冗談で、HTML記述がずれていたようです。
    ご指摘ありがとうございました。

  6. 暗いそら | URL | -

    Re: Re: 住宅ローン繰上げ返済・期間短縮 VS 返済額低減

    takeshi さん、おはようございます。

    個人的には、円高で収入が減った分、国債で補填しているのですから、修正するためには逆のオペーレーションをするしかない、と思っています。

    インフレ資産と代表格としては、外貨の他には金や不動産ですよね。
    金は既に高くなってしまっていますが、不動産はまだ大分割安という感じがします。

  7. WIN | URL | -

    Re: 住宅ローン繰上げ返済・期間短縮 VS 返済額低減

    商売人のくせに、私は借金(ローン)が嫌いなんです
    オール即金!です^^

  8. manemi | URL | bGf9qjkw

    Re: 住宅ローン繰上げ返済・期間短縮 VS 返済額低減

    以前ファイナンシャルプランナー資格の勉強で、似たような
    シミュレーションをしたことを思い出しました。

    書くのは数十行でも時間はけっこうかかったんじゃないか
    と思います。 お疲れ様デス。
    しかも確定申告やらなきゃいけないこの時期に…。

  9. 暗いそら | URL | -

    Re: 住宅ローン繰上げ返済・期間短縮 VS 返済額低減

    WINさん、こんばんは。

    ニコニコ現金払いだと値引き交渉もしやすいですよね。

  10. 暗いそら | URL | -

    Re: Re: 住宅ローン繰上げ返済・期間短縮 VS 返済額低減

    manemi さん、こんばんは。

    ファイナンシャルプランナーの勉強をされていたのですか。
    おっしゃるとおり、小1時間はかけてます。
    しかし、記事自体は一ヶ月前に自分用に実施した検討をブラシアップしただけなんです。

    確定申告サボって更新しちゃうのは…試験前に漫画とかゲームをやりたくなっちゃう心境と言えば通じますかね?

  11. ジュフィオン | URL | -

    Re: 住宅ローン繰上げ返済・期間短縮 VS 返済額低減

    暗いそらさん、こんばんは。

    住宅ローンを繰上げ返済してしまうと、マイホームを売却して損失が発生しても、ローン残高が売却価格より少なければ、譲渡損失の繰越控除(最長4年間に渡って他の所得と損益通算ができる)を受けられない場合があるようです。

    マイホームを売る気がないなら関係ありませんが、人生何があるか分かりませんから。

    昨年父がマイホームを売却して損失が発生したので、譲渡損失の繰越控除について、夜通し勉強してました。

  12. 暗いそら | URL | -

    Re: Re: 住宅ローン繰上げ返済・期間短縮 VS 返済額低減

    ジュフィオン さん、こんばんは。

    色々、あったんですね。
    逆ザヤにならないところが一つの繰り上げ目安になる、と。

    自分の場合、万一事情で住めなくなったら借家にしようかと思ってますが、覚えておきます。

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